Tiềm năng thị trường bất động sản tại TP.HCM

TP.HCM có đầy đủ những yếu tố tạo tiền đề cho sự phát triển của thị trường BĐS. Đầu tiên, TP.HCM là nơi có nền kinh tế năng động và phát triển bậc nhất. Điều này thể hiện một cách toàn diện qua nhiều con số tăng trưởng kinh tế và dân số.

Tốc độ tăng trưởng kinh tế của TP.HCM luôn cao hơn đáng kể so với cả nước, điển hình như năm vừa rồi, cả nước tăng trưởng với tốc độ 5,03% thì TP.HCM vẫn có một mức tăng trưởng ấn tượng 9,2%. TP.HCM cũng là một trong những địa phương hấp dẫn đối với nhà đầu tư nước ngoài. Thu nhập bình quân đầu người của TP.HCM năm 2012 đạt gần 3.600 USD so với cả nước là 1.540 USD. Điều đó chứng tỏ khả năng chi trả của người dân tại TP.HCM khá cao.

Thêm vào đó, cơ cấu dân số của TP.HCM có rất nhiều điểm thuận lợi. Kết quả của cuộc thống kê dân số năm 2009 tại TP.HCM cho thấy rõ cơ cấu dân số trẻ với 42% dân số có độ tuổi từ 20 - 39, là độ tuổi mà người ta bắt đầu khởi nghiệp, lập gia đình, có con cái. Và nhu cầu tất yếu trong độ tuổi này là có nhà riêng khi có điều kiện. 22% dân số ở độ tuổi từ 40 – 59 tuổi là độ tuổi mà sự nghiệp bắt đầu chín muồi thì chắc chắn sẽ có không ít người có nhu cầu thay đổi nhà để nâng cao điều kiện sống.

Theo báo cáo của Viện nghiên cứu Trung ương thì mỗi năm TP.HCM có thêm 200.000 dân, trong đó có khoảng 130.000 người nhập cư (chưa kể lực lượng sinh viên). Người nhập cư chủ yếu là nằm trong độ tuổi lao động lên TP.HCM để tìm việc làm. Do đó, dân số TP.HCM sẽ càng ngày gia tăng theo hướng trẻ hóa.

Điểm cuối cùng là thực trạng về nhà ở. Theo báo cáo từ chiến lược nhà ở đến năm 2020 thì có đến 35% hộ gia đình ở thành thị ở trong những căn nhà có diện tích sử dụng bình quân đầu người từ 6-11 m2, 4,8% hộ gia đình phải chấp nhận diện tích sử dụng bình quân đầu người dưới 5 m2. Chứng tỏ, nhiều người dân vẫn chưa có nhà riêng mà phải chấp nhận sống trong những nhà trọ chật hẹp và thiếu tiện nghi.

Rõ ràng, tốc độ phát triển kinh tế nhanh khiến cho thu nhập bình quân tăng lên đi kèm với nhu cầu nâng cao chất lượng cuộc sống. Dân số TP.HCM theo ước tính hơn 8 triệu người, tỷ trọng lớn ở những người có nhu cầu về nhà ở cộng với thực trạng hiện tại nhiều người dân vẫn đang thiếu nhà ở là những yếu tố khác chứng tỏ sức cầu nhà ở vẫn rất mạnh. Vậy lý do gì mà thị trường BĐS lại không phát triển ?

Hướng tới khả năng chỉ trả của người mua

Rõ ràng là nhu cầu về nhà ở không hề thiếu. Nhưng xét về phía nguồn cung thì ta thấy tồn tại rõ ràng vấn đề thiếu về số lượng nhưng lại mất cân đối về cơ cấu căn hộ. Cụ thể theo báo cáo của CBRE thì tổng nguồn cung căn hộ tại TP.HCM hiện tại khoảng 95.000 căn (không kể những dự án không thể hoàn thành và những dự án nằm trên giấy), một con số rất nhỏ bé khi so sánh tương đối với dân số thành phố. Tuy nhiên, vấn đề nằm ở chỗ sự mất cân đối cơ cấu trầm trọng khi trong số đó chỉ có khoảng 40.000 căn hộ có mức giá dưới 696 USD/m2 (tức là có mức giá dưới 1 tỷ). Một thực tế là tất cả những dự án nằm trong mức giá này đều bán rất tốt.

Một số kết quả thống kê cho thấy 20% dân số có thu nhập cao nhất ở TP.HCM có mức thu nhập bình quân đầu người khoảng 10.450 USD/năm. Rõ ràng hợp lý hơn cả đối với họ vẫn là những căn hộ có mức giá trên dưới 1 tỷ. Khoảng 1% có thu nhập cao nhất cũng chỉ ở mức 22.845 USD/người cho thấy thị trường dành cho căn hộ hạng sang và siêu sang với mức giá khủng 5-7 tỷ đồng nhỏ đến mức nào.

Như vậy, nhìn chung viễn cảnh cho tương lai của thị trường BĐS vẫn có nhiều gam màu sáng, miễn là doanh nghiệp định vị đúng sản phẩm của mình phục vụ cho ai để từ đó có sản phẩm thỏa mãn tốt nhất nhu cầu thị trường. Nếu doanh nghiệp phục vụ cho số đông người mua nhà thì hãy chú ý đến mức giá. Nếu doanh nghiệp chỉ phục vụ cho một bộ phận nhỏ siêu giàu thì điều cốt yếu là phải thực sự khác biệt.