Nhìn lại lịch sử sốt nhà đất

Nhìn lại các cơn sốt bất động sản trên thị trường trong thời gian qua, ta dễ dàng nhận thấy sự liên quan chặt chẽ giữa việc tăng giá bất động sản với việc tăng trưởng tín dụng và cung tiền quá nhiều trong nền kinh tế. Chẳng hạn cơn sốt giá nhà đất năm 2000 – 2001 là do tín dụng đầu năm 2000 đến hết năm 2001 đột ngột tăng mạnh. Đây là giai đoạn Việt Nam đối phó với những khó khăn trong nền kinh tế. Vì vậy, các chính sách tiền tệ mở rộng, một lượng tiền rất lớn được NHNN bơm ra. Lượng tiền này đã không chảy vào nền kinh tế thực mà đổ vào thị trường nhà đất khiến giá nhà đất tăng mạnh. Bên cạnh đó, đây cũng là giai đoạn Việt Nam ký kết hiệp định song phương với Hoa Kỳ nên tạo ra sự kỳ vọng cao trong phát triển kinh tế. Một lượng kiều hối lớn chảy vào nền kinh tế trong giai đoạn này làm thổi bùng bong bóng nhà đất.

Tuy nhiên, cơn sốt này kéo dài chưa đến 2 năm, đến năm 2002-2006 thị trường nguội lạnh. Dù vậy, giá nhà đất giai đoạn này vẫn giữ mức cao hơn nhiều so với trước cơn sốt. Lần sốt mạnh nhất xảy ra từ cuối 2006 đến đầu 2008. Đợt sốt giá nhà đất lần này do một loạt nguyên nhân. Trong đó các nguyên nhân quan trọng là việc Việt Nam gia nhập WTO đã khiến cho người ta kỳ vọng về một tương lai huy hoàng phía trước. Ngoài ra, dòng vốn đầu tư trực tiếp và gián tiếp nước ngoài đổ vào năm 2008 lên đến gần 20 tỷ USD, bên cạnh đó là dòng kiều hối hơn 6 tỷ USD.

Tín dụng trong năm này cũng tăng mạnh đáp ứng nhu cầu đầu tư. Với một lượng vốn quá lớn nên nền kinh tế Việt Nam không thể hấp thụ được. Quy luật tất yếu là tiền sẽ đổ vào các tài sản phi sản xuất như bất động sản và thị trường chứng khoán. Đây có thể xem là lần sốt nhà đất mạnh mẽ nhất từ trước đến nay.

Lần sốt cục bộ gần đây nhất xảy ra ở Hà Nội và các thành phố khác như Đà Nẵng. Đợt sốt này cũng có một phần nguyên nhân là do các chính sách kích thích kinh tế và mở rộng tín dụng để cứu nền kinh tế trong năm 2009. Giá nhà đất Hà Nội một lần nữa lại tăng chóng mặt, nhất là ở vùng ngoại ô tăng 3-4 lần chỉ trong một khoảng thời gian rất ngắn.

Hiện nay, giá nhà đất đã giảm mạnh nhưng vẫn còn quá cao so với trước các đợt sốt giá. Như đã chứng minh trong bài trước, sau các đợt lên cơn sốt thì giá nhà đất hiện tại vượt xa khả năng chi trả của người dân.

Tại sao giá nhà đất vẫn chưa giảm về mức hợp lý?

Sau mỗi đợt sốt giá, giá nhà đất thường ít giảm về mức cũ. Nguyên nhân một phần là do lạm phát ở Việt Nam cao khiến giá nhà đất tạo ra mặt bằng giá mới. Tuy nhiên, nguyên nhân quan trọng là giá thành các sản phẩm nhà đất trở nên đắt đỏ sau mỗi lần tăng giá và tín dụng được bơm vào bất động sản mỗi lúc một lớn. Khiến dòng tín dụng này đã giữ cho giá nhà ở mức cao hơn mức hợp lý của nó. Bên cạnh đó một nguyên nhân quan trọng là thị trường Việt Nam có đến 65-70% là do đầu cơ, điều này làm cho giá nhà đất không phản ảnh giá trị thực tế của nó.

Hiện tại, các chính sách quản lý đất đai vẫn còn nhiều bất cập khiến nguồn cung đất bị khan hiếm. Trong khi đó nhu cầu đầu cơ rất lớn, một lượng kiều hối rất lớn từ nước ngoài đã chảy vào nhà đất thay vì vào lĩnh vực sản xuất.

Một nguyên nhân khác cũng được nhắc đến nhiều là do một số tiền không nhỏ thất thoát trong đầu tư, tham nhũng cũng chảy vào thị trường nhà đất. Điều này tạo ra cung ảo trên thị trường. Nhiều người sở hữu càng nhiều bất động sản họ càng có nhu cầu đầu cơ mạnh và mua đi bán lại nhằm đẩy giá lên. Trong khi đó, rất nhiều người lao động, công chức không thể mua được nhà.

Một đặc điểm khác của giá nhà đất tại Việt Nam là thường rất đắt đỏ tại các trung tâm thành phố. Nguyên nhân là do cơ sở hạ tầng giao thông, dịch vụ ở ven đô còn rất kém. Mật độ dân số tập trung tại các trung tâm đô thị quá cao. Điều này đã tạo ra sự chênh lệch lớn giữa đất nội thành và ngoại thành.

Vừa qua có rất nhiều “đại gia” nhà đất hạ giá nhà ở mức sốc nhưng mức giá này vẫn còn quá cao so với nhu cầu thực. Ngược lại, cũng có nhiều dự án chấp nhận “đắp chiếu” dự án chứ không hạ giá thấp. Nguyên nhân là trong suốt năm qua những doanh nghiệp bất động sản chịu một chí phí khá cao. Đa số phải đi vay với lãi cao, giá đất mua vào lúc đắt đỏ. Thêm vào đó, các chi phí “bôi trơn” cũng không hề nhỏ. Điều này đã tạo ra giá thành của bất động sản tương đối cao. Mức giá bán 10-15 triệu đồng/m2 tại nhiều dự án đã khá sát mức giá thành.

Như vậy, có thể nói hiện nay dù doanh nghiệp đã chịu giảm lợi nhuận hoặc chấp nhận thua lỗ nhưng vẫn không thể bán được hàng. Đây chưa hẳn là một nghịch lý vì do giá thành của những doanh nghiệp này quá cao. Như vậy, dù sớm hay muộn thì giá nhà đất sẽ sớm phải đi vào quỹ đạo của nó. Tức là sắp tới sẽ có nhiều doanh nghiệp yếu kém phải phá sản. Thị trường nhà đất sẽ cần thêm một khoảng thời gian để tái cấu trúc và phát triển ổn định hơn.