- Luật sư Huỳnh Văn Nông trả lời:

Theo thư của bà, tôi hiểu rằng bà đã bắt đầu sử dụng đất có nhà ở trong khoảng thời gian từ ngày 15-10-1993 đến trước ngày 1-7-2004, và không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại khoản 1 điều 50 của Luật đất đai, đất hiện không có tranh chấp nhưng không phù hợp với quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt.

Theo khoản 2 điều 15 nghị định 84/2007/NĐ-CP, trường hợp của bà sẽ không được cấp giấy chứng nhận đối với phần diện tích không phù hợp với quy hoạch, nhưng bà được tạm thời sử dụng đất theo hiện trạng cho đến khi có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Do vậy, bà nên liên hệ UBND quận Bình Thạnh đề nghị cung cấp thông tin về quy hoạch tại khu vực nhà của bà. Theo đó, trường hợp chỉ một phần diện tích căn nhà không phù hợp với quy hoạch, thì bà có thể nộp hồ sơ xin cấp sổ hồng cho phần diện tích phù hợp quy hoạch, và phải nộp tiền sử dụng đất tương ứng với phần diện tích được cấp giấy chứng nhận. Đơn giá tiền sử dụng đất phải nộp trong trường hợp này bằng 50% giá đất theo khung giá do UBND TP.HCM ban hành tại thời điểm cấp sổ hồng.

Còn trường hợp toàn bộ căn nhà đều không phù hợp với quy hoạch, thì bà tiếp tục sử dụng theo hiện trạng và không được cấp giấy chứng nhận.

Đối với phần đất không được công nhận, khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện quy hoạch, bà sẽ được bồi thường tương ứng với phần diện tích bị thu hồi nhưng phải trừ đi số tiền sử dụng đất phải nộp, trừ trường hợp tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã vi phạm quy hoạch chi tiết xây dựng đã được xét duyệt và công khai hoặc có hành vi lấn chiếm đất đai được quy định tại khoản 4 điều 14 nghị định 84/2007/NĐ-CP thì không được bồi thường (điểm d khoản 1 điều 3, điểm c khoản 7 điều 8 và điểm a khoản 2 điều 26 quyết định 35/2010/QĐ-UBND).

Giá đất để tính bồi thường, theo điều 9 quyết định 35/2010/QĐ-UBND, là giá đất theo mục đích đang sử dụng của loại đất bị thu hồi (trong trường hợp của bà là đất ở) do UBND TP.HCM công bố tại thời điểm có quyết định thu hồi đất. Trường hợp giá đất do UBND TP.HCM công bố chưa sát với giá thị trường thì UBND quận, huyện thuê đơn vị có chức năng xác định lại giá đất để tính bồi thường cho phù hợp và đề xuất lên UBND TP.HCM quyết định.

Đối với giá tính bồi thường về nhà, nếu tại thời điểm xây dựng chưa có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố hoặc phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, không vi phạm hành lang bảo vệ công trình hạ tầng kỹ thuật thì được bồi thường bằng 100% giá trị công trình theo đơn giá xây dựng mới do UBND TP.HCM ban hành. Còn trường hợp tại thời điểm xây dựng đã vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, hành lang bảo vệ công trình hạ tầng kỹ thuật thì tính hỗ trợ bằng 50% giá trị công trình theo đơn giá xây dựng mới do UBND TP.HCM ban hành.

Trân trọng

Luật sư HUỲNH VĂN NÔNG
(www.shlaw.vn)