Những nghịch lý của gói kích cầu 30 nghìn tỷ đồng cho thấy khó kỳ vọng nhiều vào hiệu quả của nó đối với tổng thể nền kinh tế và thị trường bất động sản. Ảnh: Nguyên Khôi

Chính sách tiền tệ hay tài khóa

Về mặt lý thuyết chính sách tài khóa do Chính phủ điều hành bằng các giải pháp tài khóa như chi tiêu chính phủ, thay đổi tỷ lệ thu thuế hoặc trợ cấp. Chính sách tiền tệ do NHTW điều hành bằng cách thay đổi lãi suất chiết khấu, nghiệp vụ thị trường mở và thay đổi dự trữ bắt buộc.

Việc đặc cách một đối tượng nào đó mua nhà với lãi suất thấp hơn lãi suất thị trường đáng ra là một chính sách tiền tệ do Chính phủ thực hiện. Chính phủ phải dùng tiền ngân sách để bù đắp lãi suất cho vay với lãi suất thị trường. Tuy nhiên, NHNN lại gián tiếp cho người dân vay tiền mua nhà và công ty bất động sản vay đầu tư thông qua trung gian là 5 NHTM nhà nước. Rõ ràng ở đây không có sự rạch ròi giữa chính sách tài khóa và chính sách tiền tệ.

Ai bù cho khoảng chênh lệch lãi suất

Theo quy định Thông tư 11 thì lãi suất cho các đối tượng vay tối đa chỉ bằng 50% lãi suất thị trường và tối đa không quá 6%. Như vậy, mức chênh lệch lãi suất này ai sẽ là người chịu? Câu trả lời là chính tiền in của NHNN trợ cấp cho chênh lệch này. Giả sử, số tiền giải ngân là 30 nghìn tỷ đồng, thì với mức chênh lệch lãi suất là 6% thì rõ ràng những người vay tiền đã được hưởng 1.800 tỷ đồng trong năm đầu tiên.

Giả sử một người mua nhà nào đó được vay 500 triệu đồng để mua nhà, năm đầu tiên họ sẽ chỉ trả số tiền lãi là 30 triệu, trong khi đó đáng ra họ phải trả theo giá thị trường là 60 triệu (lãi suất 12%) như vậy là họ được 30 triệu.

Số tiền chênh lệch này chính là tiền được “in ra” bởi NHNN, đồng nghĩa với toàn bộ nền kinh tế “trợ cấp” lại cho những người vay tiền.

Lách luật?

Điều 11 và Điều 12, Luật NHNN 2010 quy định về Tái cấp vốn chỉ được cung ứng vốn trong ngắn hạn và làm phương tiện thanh toán cho tổ chức tín dụng. Tuy nhiên, trong gói kích gói 30 nghìn tỷ đồng này việc tái cấp vốn lại được tự động gia hạn và vay trong 10 năm. Bên cạnh đó, thì vốn cũng không phải dùng làm phương tiện thanh toán mà là để cho vay đầu tư.

Về lãi suất tái cấp vốn cũng không phải là lãi suất thông thường mà lãi suất rất đặc biệt. Lãi suất tái cấp vốn bây giờ là 7%, trong khi đó lãi suất tái cấp vốn đối với khoản vay này chỉ có 4,5%. Hơn nữa, NHNN còn đưa ra một lời hứa là lãi suất sẽ không quá 4,5%, trong khi đó thực tế có lúc NHNN đã tăng lãi suất tái cấp vốn lên 15%. Mức chênh lệch này là một điều hết sức nghịch lý.

Tại sao lại phân biệt đối tượng cho vay?

Theo Thông tư 11 của NHNN và Thông tư 07 của Bộ xây dựng, thì đối tượng vay được quy định rất rõ là công chức, viên chức và lực lượng vũ trang và những người có thu nhập thấp. Như vậy, rõ ràng đã có sự phân biệt giữa khu vực công và khu vực tư.

Vậy tại sao lại có sự phân biệt này? Có phải đối tượng là công chức vay sẽ an toàn hơn hay họ là đối tượng “nghèo” cần được Chính phủ trợ cấp để mua nhà.

Nghịch lý quy định mức vay và thời gian vay tối thiểu?

Tại khoản 3 điều 3 quy định “Ngân hàng quy định mức vốn tối thiểu của khách hàng tham gia vào dự án, phương án vay nhưng không vượt quá 20% phương án vay đối với khách hàng quy định tại khoản 1 điều này và không vượt quá 30% tổng mức đầu tư của dự án, phương án vay vốn của khách hàng quy định tại khoản 2 điều này. Trường hợp khách hàng thuê mua nhà ở xã hội đã thanh toán đủ 20% giá trị căn nhà thuê mua thì ngân hàng không quy định mức tối thiểu”.

Tại Điều 5 quy định thời hạn cho vay “Thời hạn cho vay đối khách hàng mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội và thuê, mua nhà thương mại tối thiểu là 10 năm”.

Theo quy định này thì có thể hiểu người mua vay tối thiểu 80% vốn mua nhà, thời hạn tối thiểu là 10 năm, còn doanh nghiệp vay tối thiểu 70% số tiền đầu tư cho dự án. Đây không hiểu là một sự nhầm lẫn của những người soạn thảo văn bản hay không, vì thông thường để đảm bảo an toàn cho ngân hàng thì quy định từ khách hàng phải có tối thiểu là số tiền nào đó. Thông thường số vốn tự có của khách hàng mua nhà hay làm dự án phải tối thiểu là 30% giá trị căn nhà, hay dự án.

Với quy định này thì khoản vay vừa không đảm bảo an toàn bởi rủi ro người vay không trả được nợ. Quy định mức trợ cấp tối thiểu chứ không phải tối đa, tức là ép người mua nhà được hưởng ưu đãi càng nhiều càng tốt. Điều này còn làm rủi ro tăng thêm và chỉ trợ cấp được một số ít người hơn.

Tóm lại: Thông tư vô cùng quan trọng như vậy lại có nhiều điều bất hợp lý. Trong đó có những nghịch lý dường như là cố ý để “lách” quy định hiện hành. Tuy nhiên, có nghịch lý rất khó hiểu là quy định mức tối thiểu mà khách hàng phải vay để mua nhà và mức năm tối thiểu phải vay. Tất cả điều đó cho thấy khó kỳ vọng nhiều vào hiệu quả gói 30 nghìn tỷ đối với tổng thể nền kinh tế và thị trường bất động sản.