+ Thời điểm Ủy Ban Nhân Dân xác nhận việc mua bán là tháng 12 năm 2010
+ Đối với thửa đất mau bán, chủ cũ đã được cấp chứng nhận quyền sử dụng đất năm 1975

- Trả lời của Luật sư Phạm Đình Sơn:

Về việc đền bù đối với đất bị giải tỏa: Căn cứ Điều 8 Nghị định 197/2004/NĐ-CP của Chính phủ quy định Người sử dụng đất có một trong các điều kiện sau đây sẽ được bồi thường khi bị Nhà nước thu hồi đất:

1. Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
2. Có quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai.
3. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân dân cấp xã, xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở, mua nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.

4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 3 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến thời điểm có quyết định thu hồi đất chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp.

5. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo, nay được Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.

6. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, 2, 3 Điều này, nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất đó không có tranh chấp.

7. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.

8. Hộ gia đình cá nhân sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, 2, 3 Điều này nhưng đất đã được sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến thời điểm có quyết định thu hồi đất, mà tại thời điểm sử dụng không vi phạm quy hoạch; không vi phạm hành lang bảo vệ các công trình, được cấp có thẩm quyền phê duyệt đã công bố công khai, cắm mốc; không phải là đất lấn chiếm trái phép và được Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất bị thu hồi xác nhận đất đó không có tranh chấp v.v…

- Theo thư trình bày, lô đất của ông có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp vào năm 1975, do chủ cũ đứng tên và Hợp đồng chuyển nhượng đất vào tháng 12 năm 2010. Do không biết rõ thời điểm sang nhượng đất, Quyết định thu hồi đất còn hiệu lực hay không. Vì vậy, có 2 trường hợp có thể xảy như sau:

1/ Nếu Quyết định thu hồi đất không còn hiệu lực và Nhà nước cho phép chuyển nhượng đất tại thời điểm chuyển nhượng.

Do việc sang nhượng chỉ thực hiện được thủ tục chứng thực Hợp đồng sang nhượng tại xã, chưa hoàn tất thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Do đó, trường hợp này thuộc điều kiện được quy định tại khoản 4, Điều 8 Nghị định 197/2004/NĐ-CP của Chính phủ. Vì vậy, ông sẽ được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, nếu Uỷ ban nhân dân xã xác nhận là đất không có tranh chấp.

2/ Nếu Quyết định thu hồi đất còn hiệu lực và Nhà nước không cho phép chuyển nhượng đất tại thời điểm chuyển nhượng.

Do việc sang nhượng sau thời điểm có quyết định thu hồi đất. Vì vậy, căn cứ Điều 8 Nghị định 197/2004/NĐ - CP của Chính phủ, thì việc sử dụng đất của ông không đáp ứng được một trong những điều kiện để được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Theo kinh nghiệm của Luật sư, thì việc xem xét bồi thường sẽ căn cứ vào hồ sơ của chủ cũ, và việc phân chia tiền bồi thường sẽ do hai bên thỏa thuận. Trong trường hợp, hai bên không thỏa thuận được, thì có thể yêu cầu tòa án giải quyết.

Trân trọng,