Đầu tư vào bất động sản cho thuê

Một bất động sản cho thuê có thể mang lại thu nhập hàng tháng và tăng giá trị theo thời gian. Tuy nhiên, trước khi xuống tiền, các nhà đầu tư nên xem xét các yếu tố gồm so sánh giá với các bất động sản tương tự tại khu vực đó và các khu vực lân cận, lợi suất cho thuê, hay tiềm năng tăng giá trong tương lai.

Mặc dù các khu vực có giá thuê cao ban đầu rất hấp dẫn, nhưng nếu giá thuê vượt quá 30% thu nhập trung bình của người dân tại đó thì việc đầu tư có thể không bền vững. Theo các chuyên gia, tùy thuộc vào chiến lược của nhà đầu tư, tỷ lệ giữa giá thuê và thu nhập có thể mang lại rủi ro hoặc phần thưởng. Trong ngắn hạn, giá thuê tăng cao mang lại lợi nhuận cao hơn cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, trong dài hạn, những thị trường thường thiếu nguồn cung này lại là mục tiêu chính của các dự án nhà ở. Khi các nhà phát triển cung cấp thêm nguồn cung, định giá và giá thuê mà nhà đầu tư từng đạt được sẽ sụp giảm.

Nhà đầu tư cũng có thể cân nhắc mua lại các căn hộ chung cư và cho thuê ngay từ đầu để tận dụng việc quản lý của ban quản lý, khiến chi phí vận hành và thời gian bỏ ra giảm đi đáng kể so với một căn hộ độc lập.

Cải tạo và bán lại

Việc mua một bất động sản bị định giá thấp, cải tạo và bán lại là cơ hội để nhà đầu tư thu lợi nhuận kếch xù, tuy vậy việc thực hiện chắc chắn không dễ dàng. Chỉ riêng việc tìm ra bất động sản đã tốn kém thời gian, tiền bạc và đòi hỏi nhà đầu tư phải có hiểu biết về thị trường, quản lý tài chính cũng như cải tạo.

Chi phí mà nhà đầu tư cần cân nhắc thường bao gồm khoản trả trước khoảng 30% ​​giá mua bất động sản, thanh toán cho nhà thầu để cải tạo, và chi phí bán hàng như thuế chuyển nhượng bất động sản và hoa hồng cho đại lý bất động sản.

Đầu tư vào quỹ bất động sản tư nhân

Các quỹ tư nhân hoạt động với nhiều loại hình bất động sản, dàn trải vốn trên một lượng lớn các công trình và dự án. Các nhà quản lý quỹ cũng hiểu biết về điều kiện thị trường cũng như chuyên môn của từng công ty cải tạo và có thể lên kế hoạch tăng giá trị bất động sản.

Vì vậy, các nhà đầu tư không có thời gian hoặc không muốn giám sát việc cải tạo - hoặc thiếu kiến ​​thức về thị trường bất động sản địa phương, thiết kế nhà, xây dựng và tiếp thị - có thể đầu tư vào bất động sản thông qua một quỹ tư nhân.

Tuy không phải tham gia trực tiếp vào việc cải tạo và bán hàng, nhà đầu tư vẫn nên tìm hiểu kỹ về quỹ tư nhân trước khi rót vốn. Hãy kiểm tra lý lịch và năng lực của những người quản lý quỹ về kinh nghiệm xây dựng, mức độ am hiểu và thị trường, mức độ thành công trong những giai đoạn bất động sản lên và xuống.

Góp vốn cộng đồng

Huy động vốn cộng đồng (crowdfunding) gom tiền từ nhiều nhà đầu tư - thường thông qua các nền tảng trực tuyến - để tài trợ cho một dự án phát triển bất động sản. Chiến lược này mang lại cơ hội vô song cho các nhà đầu tư mới gia nhập thị trường, với mức đầu tư nhỏ thông qua việc sở hữu một phần cổ phần của một bất động sản.

Tuy vậy, do có nhiều nền tảng crowdfunding trên mạng và không phải tất cả chúng đều hoạt động giống nhau, nhà đầu tư cần tìm hiểu xem mình đang đầu tư cùng với ai và cơ cấu vốn đầu tư. Nhiều công ty huy động vốn từ cộng đồng nhưng lại thiếu kinh nghiệm và hiểu biết về thị trường bất động sản, nền tảng kinh doanh của họ chỉ dựa trên phí thu được từ nhà đầu tư. Đồng thời, hãy đảm bảo so sánh các công ty đang gọi vốn mà bạn muốn đầu tư về mặt chi phí, lợi nhuận, tính minh bạch và sự đa dạng của các khoản đầu tư cũng như kinh nghiệm quản lý của họ.

Thuê và cho thuê lại

Đây là chiến lược thông minh để sử dụng vốn chủ sở hữu một cách hiệu quả. Bạn có thể thuê một ngôi nhà dành cho nhiều gia đình và cho những người khác thuê lại. Cách thức này khiến bạn không phải đi vay một khoản tiền lớn từ ngân hàng và chật vật với khoản thanh toán hàng tháng.

Chiến lược này đòi hỏi bạn phải tìm được một nhà môi giới giàu kinh nghiệm và hiểu biết về thị trường địa phương, có thể tư vấn cho bạn về một bất động sản ở vị trí đắc địa, được trang bị tốt và có tiềm năng cho thuê lớn.

Đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng

Các nền tảng cho thuê lưu trú ngắn hạn như Airbnb, VRBO và HomeAway đang giúp chủ sở hữu bất động sản kết nối với khách du lịch dễ dàng hơn bao giờ hết.

Từ góc độ đầu tư, mua nhà để cho khách du lịch thuê khá tương tự hình thức đầu tư vào nhà ở cho thuê và hình thức thuê và cho thuê lại đã nêu ở trên. Nếu không tham gia vào chương trình cho thuê của nhà phát triển hoặc căn nhà của bạn nằm độc lập, việc này sẽ đòi hỏi bạn cần có sự quản lý và vận hành bất động sản của mình một cách chu đáo và mang tính trải nghiệm nhiều hơn (vì phục vụ khách du lịch), đồng nghĩa với các chi phí dành cho trang trí nội thất và các đồ đạc trong nhà sẽ lớn hơn. Bạn cũng cần bỏ thời gian chăm sóc cho các đánh giá của khách hàng trên nền tảng để duy trì một thứ hạng cao và cạnh tranh được với các chủ nhà khác ở cùng khu vực.

Nghiên cứu các quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT)

REIT là các quỹ rót vốn sở hữu và thường quản lý bất động sản để tạo ra thu nhập tại các tòa nhà văn phòng, trung tâm thương mại, tòa nhà chung cư, khách sạn, khu nghỉ dưỡng, bến bãi, nhà kho và các khoản thế chấp hoặc cho vay. Khi lạm phát gia tăng, thì giá bất động sản và giá thuê cũng tăng lên và mang lại lợi nhuận cho nhà đầu tư. Tất cả những yếu tố này làm cho REIT trở thành một khoản đầu tư tương đối an toàn với lợi nhuận cao.

REIT là một lựa chọn tốt cho những người mới đầu tư bất động sản vì một số công ty đầu tư cung cấp các quỹ chỉ số bất động sản như quỹ tương hỗ hoặc quỹ trao đổi với mức phí tương đối thấp. Thêm vào đó, nắm giữ cổ phần trong REIT dễ thanh lý hơn so với một bất động sản vật lý nếu nhà đầu tư cần thoái vốn ngay. Đầu tư vào REIT cũng không đòi hỏi nhà đầu tư phải bỏ ra một khoản tiền mặt lớn hoặc vay ngân hàng đủ để sở hữu một bất động sản có giá trị. Việc đầu tư thêm vào REIT cũng dễ dàng hơn rất nhiều.

Trở thành đại lý “buôn” bất động sản

Bán buôn về bản chất là một quá trình mua đi – bán lại nhanh chóng, trong đó người buôn ký hợp đồng với chủ nhà, sau đó bán cho người mua với giá cao hơn trước khi hợp đồng với chủ nhà kết thúc. Hợp đồng của người buôn với chủ nhà thường bao gồm điều khoản dự phòng, cho phép người buôn không bị ảnh hưởng nếu không thể tìm được người mua.

Chìa khóa thành công khi đi buôn bất động sản là phải quản lý danh sách người mua một cách hiệu quả. Danh sách này cần được xây dựng trong suốt sự nghiệp của nhà đầu tư, dù là thông qua các mạng lưới hoặc các giao dịch bất động sản trước đó. Chỉ khi duy trì tốt danh sách này, nhà đầu tư mới dễ tiếp thị và chuyển nhượng các bất động sản một cách nhanh chóng.